Чем выше поднимаются цены на жилье, тем больше квартир пустует - потенциальные продавцы не спешат реализовывать недвижимость в ожидании, когда цена квадратного метра достигнет пика. Квартиры, чтобы они не простаивали зря, предлагаются арендаторам. Но выгодно сдать жилье в столице становится все труднее.

Доходы тают.

"Если на рынке купли-продажи спрос в несколько раз превышает предложение, то на рынке аренды другая ситуация. Предложение в последнее время выросло, и это не могло не отразиться на ценах. В обороте появились квартиры, не используемые собственниками. Это и жилье, купленное для детей, и приобретенное для себя как вторая квартира и с целью инвестиций. В результате предложение увеличилось настолько, что смогло стабилизировать цены, - говорит Эльвира Ерёмина, генеральный директор компании "Сити-XXI век". - Впрочем, осенью, в пик спроса на рынке, цены на аренду поднимутся, но значительным рост не будет".

Еще полтора года назад можно было купить однокомнатную квартиру за $60 тыс. и сдавать ее за $500 в месяц, получая ежегодный доход в размере $6 тыс., при этом доходность от аренды составляла 10% годовых. Сегодня квартира, которую можно сдать за $500, стоит не менее $120 тыс.

"В этом году в связи со значительным подорожанием недвижимости существенно снизилась доходность от аренды жилья. Если до конца 2005 года окупаемость новой квартиры, сдаваемой в аренду, составляла 10—12 лет (и это без учета роста рынка), то к сегодняшнему дню этот срок увеличился до 20—25 лет.Таким образом, доходность от сдачи квартиры в аренду без учета рыночных изменений уменьшилась до 4—4,5% годовых".

Чтобы квартира приносила хоть какой-то доход, владельцы снижают арендные ставки, но некоторые квартиры сдать практически невозможно. Cейчас немного повышается цена аренды недорогих одно- и двухкомнатных квартир, а "трешки" даже дешевеют. "Наименьшим спросом пользуются многокомнатные квартиры — от 4 комнат и более", — уточняет Мария Жукова.

Топ-менеджеры предпочитают снимать.

Растет и предложение аренды элитного жилья. По словам Натальи Новиковой, генерального директора компании Renaissance Realty, сейчас многие владельцы элитных квартир, приобретавшие жилье с целью дальнейшей перепродажи, наблюдая за ажиотажным спросом на жилье и невиданным ростом цен, предпочитают сдавать свои квартиры в аренду.

"В первом полугодии 2006 года продолжился рост арендных ставок на элитные квартиры. Среди основных факторов, повлиявших на этот рост, — существенное падение курса доллара, рост стоимости жилья, инфляция. По данным Renaissance Realty, рост арендных ставок в первом полугодии составил 10—25%. В настоящее время цены на элитные квартиры верхней ценовой категории, расположенные в ЦАО, начинаются от $8 тыс. в месяц, — говорит Наталья Новикова. — Еще одна примета времени — увеличение на рынке дорогой аренды доли отечественных арендаторов. Это весьма состоятельные и влиятельные люди, желающие подчеркнуть свой высокий статус, принадлежность к кругу избранных, элите. В то же время вкладываться в недвижимость они не спешат и предпочитают аренду покупке".

Число людей, предпочитающих жить на съемных элитных квартирах, растет. Особенно привлекают арендаторов, по наблюдениям Натальи Новиковой, престижные районы центра: Арбат, Патриаршие пруды, Тверская, Золотая миля (Остоженка), Серебряная миля (Плющиха—Фрунзенская). "Причем все чаще арендаторы предпочитают снимать жилье в новостройках с полным набором характеристик, присущих элитному жилью: подземным паркингом, профессиональной охраной, благоустроенной придомовой территорией и др.", — говорит она. И число таких квартир будет расти. По данным Дмитрия Зайцева, консультанта департамента элитной недвижимости компании Paul's Yard, к концу года ожидаются новые поступления квартир на аренду в новостройках. Речь идет о жилых комплексах "Триумф Палас", "Воробьевы Горы", а также некоторых элитных клубных домах Золотой мили.

Дом в аренду.

Решить проблему с неудовлетворенным спросом на аренду могли бы доходные дома. Пока в Москве только один доходный дом, что в Большом Николоворобинском переулке (принадлежит городу). Как сообщили нам в дирекции доходного дома, стоимость аренды там составляет от $2,5 тыс. до $12 тыс. в месяц в зависимости от площади квартир. И только одна квартира (двухуровневая, 7 комнат, $12 тыс. в месяц) в настоящее время свободна — жильцы недавно съехали. Арендаторов долго ждать не придется.

"Спрос на аренду квартир в доходных домах всегда будет достаточно высоким, — уверен Дмитрий Зайцев. — Основное преимущество квартиры в доходном доме для арендатора заключается в том, что на период заключения контракта он фактически становится полноценным хозяином данного помещения. Таким образом, у него не возникает проблем, связанных с взаимоотношениями с владельцем квартиры. Достаточно позвонить в круглосуточную службу эксплуатации, чтобы решить любой текущий вопрос. Кроме того, здесь имеется возможность краткосрочной аренды что не всегда приветствуется владельцами обычных квартир элитного сегмента, и отсутствует необходимость платить комиссию риэлторским агентствам". Правда, как считает Семен Пузрин, управляющий по финансам УК "КОНКОРДИЯ — эссет менеджмент", частные компании пока не заинтересованы в строительстве доходных домов. "Срок окупаемости таких проектов на нашем рынке пока чрезвычайно долгий — 15—20 лет, — говорит он. — А вот за рубежом доходные дома считаются нормой, возможно, доходные дома на российском рынке пока будут пользоваться спросом только у иностранцев и строиться будут соответственно для них".

недвижимость в Франции